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物業(yè)新聞網(wǎng)訊：

近日，為規(guī)范全市新建商品住房物業(yè)承接查驗行為，減少住宅小區(qū)前期開發(fā)遺留問題，濰坊市住建局印發(fā)《濰坊市新建商品住房物業(yè)承接查驗實施細則（試行）》?！都殑t》共34條內(nèi)容，厘清了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的責任義務，規(guī)范了物業(yè)承接查驗工作流程?！都殑t》自2021年8月1日開始施行，有效期至2026年7月31日。

物業(yè)交付使用15日前應當完成承接查驗工作

       為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗行為，明確建設單位、物業(yè)服務人的責任義務，維護業(yè)主合法權(quán)益，濰坊市出臺《細則》。其中所稱新建商品住房物業(yè)承接查驗(以下簡稱物業(yè)承接查驗)，是指承接新建商品住房物業(yè)前，物業(yè)服務人和建設單位按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

      要求建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。建設單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，向物業(yè)服務人移交資料完整、質(zhì)量合格、功能完備的物業(yè)共用部位、共用設施設備。建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務人完成承接查驗工作。

    《細則》還明確規(guī)定，在現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應該備齊相關(guān)資料清單，并明確了現(xiàn)場查驗需要具體查驗的相關(guān)內(nèi)容和可以使用的相關(guān)查驗方法?，F(xiàn)場查驗應當形成書面查驗記錄。查驗記錄應當包括項目名稱、查驗時間、查驗范圍、查驗方法、存在問題、問題解決情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容。物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合房屋買賣合同約定或者有關(guān)規(guī)定的情形，建設單位應當及時解決，并交由現(xiàn)場查驗組復驗。查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務人參加現(xiàn)場查驗的人員簽字確認。

       物業(yè)承接查驗備案后10日內(nèi)需書面告知業(yè)主

       現(xiàn)場查驗完成后，建設單位和物業(yè)服務人應簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應承擔違約責任。

      《細則》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后，建設單位應該移交提供的相關(guān)資料，雙方需要簽訂書面交接記錄。同時，需要將要求的相關(guān)資料，向轄區(qū)街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提供備份。

       建設單位和物業(yè)服務人應當在物業(yè)承接查驗備案后10日內(nèi)書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列事項：物業(yè)共用設施、設備清單，是否符合規(guī)劃設計要求和技術(shù)規(guī)范；物業(yè)承接查驗協(xié)議；共用設施設備權(quán)屬；物業(yè)服務用房位置、面積、登記和交接情況；承接查驗備案證明；建設單位售后服務機構(gòu)地址及電話；其他應當公告的事項。

       業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，建設單位和物業(yè)服務人應當進行解釋和說明；業(yè)主有權(quán)對承接查驗有關(guān)檔案進行查詢，物業(yè)服務人應當提供便利。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務人應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立紙質(zhì)和電子檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的，原物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)委會或向新的物業(yè)服務人移交物業(yè)承接查驗紙質(zhì)和電子檔案。

      分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務人應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

       若建設單位和物業(yè)服務人惡意串通，共同賠償

     《細則》明確規(guī)定，新建住宅物業(yè)服務項目，自物業(yè)移交之日起，物業(yè)服務人應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

       建設單位與物業(yè)服務人惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。對于物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門應指導街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務人承接查驗行為的投訴。

       建設單位、物業(yè)服務人未按《細則》要求履行承接查驗義務的，由項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案。建設單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；逾期仍不移交的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并按照《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定予以處罰。物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，或通過司法途徑解決。

        從源頭厘清責任保障業(yè)主合法權(quán)益

      《細則》的出臺，真正從源頭上厘清了建設單位和物業(yè)服務人的責任。據(jù)了解，之前國家也有相關(guān)規(guī)定，要求建設單位向物業(yè)服務人移交新建商品住房時，需對共有部位、公共設施進行相關(guān)查驗，但之前我市沒有相關(guān)細則且執(zhí)行不嚴，導致后期容易出現(xiàn)扯皮推諉問題，影響廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

       舉例來說，以前不少物業(yè)服務人為了盡量擴大自己的業(yè)務范圍，在交接時對一些物業(yè)共用部位和共用設施核查不嚴，甚至接受了不少“次品＂，結(jié)果在交房以后出現(xiàn)了一些問題。業(yè)主們遇到問題時，物業(yè)無法有效處理，開發(fā)商推脫責任，業(yè)主甚至不知道該找物業(yè)還是開發(fā)商。

     《細則》出臺后，物業(yè)在進行承接查驗時，需要對物業(yè)共用部位、共用設施設備、外觀質(zhì)量和使用功能等進行現(xiàn)場查驗。如果在查驗過程中，物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)存在問題，可以要求建設單位按照相關(guān)規(guī)范進行整改，待整改結(jié)束后再辦理書面交接。這樣，假如在交房后，如果因為建設單位沒有按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，或因未及時履行保修責任，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，建設單位應當依法承擔相應法律責任。假如物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務人應當承擔相應賠償責任，業(yè)主只需要查看物業(yè)承接查驗協(xié)議，就能明確出現(xiàn)問題是哪一方的責任，可以避免建設單位和物業(yè)服務人互相推諉扯皮，影響業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。

       同時，要求建設單位公布售后服務機構(gòu)和電話，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題，業(yè)主可直接找售后服務機構(gòu)。涉及水電氣暖等專營單位問題，可向街道反映，通過聯(lián)席會議來解決。